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理论调研

住房按揭贷款发展存在的问题及对策

——以常宁农商银行为例

    

姓名:申建人、陈明生

 

内容摘要:个人住房按揭贷款因其利率低、期限长、风险低等特点,广受购房者,开发商,银行欢迎。近年来,常宁农商银行紧紧抓住常宁大力发展新型城镇化机遇,住房按揭贷款从无到有,快速发展,取得一些可喜成绩,但也存在监管不到位等一系列问题 ,需要通过加强管理,完善相关制度办法加以解决,以真正实现良性发展以及多方共赢。

关键词:住房按揭贷款  问题 对策

 

为了掌握常宁市住房按揭贷款发展现状及存在的问题,研究常宁农商银行改进民生金融服务措施,推进金融创新,加快普惠制金融发展。近期,笔者以现场调查与走访相结合的方式对常宁市住房按揭贷款进行了专题调研。从调查情况看 ,该项业务目前开展得比较顺利,并取得了显著的成效,但仍然存在一些较突出的问题 ,需要完善相应的制度办法,并加强管理。

一、常宁金融经济及住房按揭贷款概况

1、常宁金融经济概况。常宁市现辖23个乡镇,706个行政村,总面积2046.6平方公里,总人口96万。主产茶油、茶叶、稻米,铅、锌、金、银等29种矿产丰富,其水口山系“世界铅都”。 2013年,常宁11项重要经济指标的增幅位居衡阳市前列,实现了经济总量、均量和质量“三量”同升。财政总收入突破10亿元,达到13.64亿元,增长16.2%,成为衡阳市第二个财政收入过10亿的县市。常宁金融机构本外币各项存款余额153.31亿元,增长18.8%。其中,单位存款26.04亿元,增长27.3%;居民储蓄存款124.95亿元,增长15.1%。金融机构本外币各项贷款余额52.74亿元,增长24.3%。其中,短期贷款为26.48亿元,增长18.0%;中长期贷款25.59亿元,增长39.2%;中小企业贷款26.9亿元,增长18.5%。其中常宁农商银行贷款占比93%,是服务“三农”和地方经济发展的主力军。

2、住房按揭贷款概况。个人住房按揭贷款是指银行向借款人发放的用于购买住房、商业门面房,以所购房屋作为抵押物、开发商提供阶段性连带责任保证的贷款。究其本质,是跨时空的价值转移。近年来,常宁市紧紧抓住国家大力发展新型城镇化机遇,房地产业实现了较快发展。据常宁市房产政务网发布的数据,常宁市2014年可售商品房(住宅)为9192套,已售商品房(住宅)1946套,可售总面积为885864.41平米,已售面积(住宅)为234991.9平米。已售住宅均价为2197元。截止目前,常宁农商银行共有巴黎春天、华宇公馆、宜水新城等17个住房按揭贷款签约楼盘,共有住房按揭贷款1617笔,贷款余额接近2亿元。不良贷款12笔,主要是未按期偿还贷款本息。不良率为0.7%,低于常宁农商银行贷款整体不良率。贷款利率为6厘6,比住房公积金贷款高两个点左右,比其他国有商业银行稍高,但差别并不大。贷款期限最长为 30年。还款方式可以自由选择等额本息还款法或等额本金还款法。据不完全统计,由于常宁农商银行住房按揭贷款起步较晚,2012年才开始启动,仅占常宁市住房按揭贷款市场份额的20%左右。附表如下:

常宁农商银行个人住房按揭贷款的发放情况表

按揭楼盘名称 户数(户) 余额(万元) 按揭楼盘名称 户数(户) 余额(万元)
巴黎春天 99 1186.7 邦特嘉园 185 1721
财富大厦 32 647.9 华东艳城 172 1798.5
华宇泉峰公馆 58 1189.6 君安吉祥苑 115 1432.4
君安嘉桂苑 81 1050.2 南方明珠 66 935.51
青阳北路建材市场 44 319.33 万象阳光城 203 2983.33
西部风情 221 2072.5 学府华庭 9 98.11
裕鑫和府 59 622.37 正大置业 201 2897.24
北城华府 15 177.85 三江 27 165.29
万源 30 331      
总计 639 7597.45 总计 978 12031.38

二、常宁农商银行住房按揭贷款发展存在的问题

1、常宁农商银行住房按揭贷款占比过低,供给不足。从微观上讲,这与常宁农商银行贷款占据常宁“半壁江山”的地位极不相称。从宏观上讲,当前,宏观经济形势复杂多变,正面临发展速度换档期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期,最终会传导到住房按揭市场,但我们也要看到:经济发展越来越融合,经济发展的基本面仍长期向好,常宁经济的发展格局仍是机遇大于挑战。常宁作为中部县级市,随着国家中部崛起战略和湘南地区承接产业转移示范区建设的纵深推进,常宁交通状况的日益改善,常宁已成物流、人流、信息流、资金流新的集散地,县域经济发展十分迅速,随着金铜项目的正式落地,常宁离全省经济十强县市仅一步之遥。常宁房地产市场引吸了众多实力房地产开发商前来逐鹿中原。逐渐富裕起来的常宁人怀揣成为城市人的光荣与梦想争相购房。据专家预测,未来5至10年仍是常宁市房地产发展的黄金期,房地产市场供需两旺的局面不会改变。住房按揭贷款仍将是常宁农商银行的优质资产,住房按揭贷款大有作为。

2、专营信贷力量薄弱,存在沟通不足,监管不到位问题。相对于企业贷款,个人住房按揭贷款具有手续简便、利率低廉,近年来我国房屋销售价格持续上涨,购买商品房已经不仅仅是满足个人需求,而成为一种重要的投资产品。由于各家银行的激烈竞争,加之贷款客户家庭情况千差万别,高度分散,由于沟通不足,惧怕银行扣款,客户往往不敢往贷款结算帐户中存钱,往往是扣款日前一天才存入当期应还贷款本息。客户因不记得存钱而出现非主观违约情况时有发生。由于信贷人员相对较少,常宁农商银行的住房按揭贷款由宜城支行专营,但受理住房按揭贷款的信贷客户经理只有3名,却要负责常宁农商银行辖内所有新客户的受理、调查、审查,审批、发放以及所有存量客户的贷后管理。工作不可谓不繁重,难免会出现办理不及时,监管不到位的情况。长此以往,这对住房按揭贷款的发放与风控极其不利,将严重影响住房按揭贷款的健康发展。

3、信息不对称,银行对借款人真实的偿还能力把握不准。由于我国居民收入的不完全货币化和较低的透明度,个人信用评估缺乏比较公允的评价方法和中介机构,提供的收入证明随意性较大,个私业主所提供的纳税证明也不能真实反映其收入状况,银行无法把握借款人真实的偿还能力。常宁农商银行住房按揭贷款客户70%来自农村。常宁农村经济是典型的打工经济,农村客户长期在外务工。流动性强,经常失联,这给风控带来不少难度。

4、法律法规不完善,一旦违约,银行维权成本高。我国关于信贷方面的法律法规《物权法》、《担保法》和《贷款通则》等,主要是针对生产性企业贷款而制定的,而针对个人消费信贷领域的法律目前还属空白,缺乏实质性的法律保障,也难以得到政府在政策上的支持。由于我国当前法律法规不完善及司法环境等问题,如果当事人只有一套住房,银行必须为当事人提供周转房后,才能拍卖抵押的房屋,且对已经产生的租金,从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。银行进行这样的诉讼,不仅要耗费巨大的人力、精力和高额的处置成本,大批量案件同时立案还会导致案件的大量积压和法官审判力量的消耗。同时,由于个人破产制度等尚未建立,贷款长期逾期,形成坏账,只要贷款人没有死亡,就无法核销。

三、促进住房按揭贷款发展对策

1、扩大供给,把住房按揭贷款向城区其他支行推广。目前,同业竞争日益激烈。常宁辖内共有中、农、工、建、珠江村镇银行、华融湘江银行、小额贷款公司等9家金融机构。民生银行、中信银行将在常宁设立办事处,这客观上给农商银行的发展带来冲击。双拳难敌四手,为了改变局面,常宁农商银行总行要改变策略,大胆放权,把住房按揭贷款向城区其他几家支行迅速推广。抢占市场,提高效率,做大做强,形成规模集聚效应。

2、扩充队伍,建立一支高素质住房按揭贷款专营队伍。城区五家支行要设立住房按揭贷款信贷专柜。由年富力强,富有责任心的信贷客户经理组成。总行要制定完善专门的住房按揭贷款操作流程和管理办法,加强对专营信贷客户经理的培训。不仅要培养他们的专业知识,让他们充分掌握房地产开发、房地产金融的基本知识,对与此相关的建筑、房地产评估、产权登记制度、抵押担保法律法规也要有较深的了解,识别和防止假按揭。还要着力培养他们的沟通技巧与合规意识,使其与客户能充分沟通交流,防止逆流程操作。同时,要严守职业道德,运用合理的激励约束机制,避免出现道德风险。

3、严控风险,让科学识别替代惯性经验。随着国家宏观调控的力度不断加大,和其它产业相比较,房地产业对于经济周期具有更强的敏感性,居民收入也同国家的经济发展周期状况有密切关系,信用风险具有传递性和扩散性,国际经验表明,个人住房按揭贷款风险通常在5-10年后开始暴露,如果房价一旦向下逆转,聚集在银行体系中的这些风险就会暴发出来,使常宁农商银行的住房按揭贷款逐步步入违约高风险期。因此,对其风险必须加以严格控制。要运用“财务报表分析法、风险度方法、风险值方法、层次分析法”等先进理论替代惯性经验。在贷前审查时,信贷人员对拟与商业银行合作的开发商和按揭楼盘必须进行实地考察,对其资金实力,资质等级,资信状况,价格定位,是否取得商品房预(销)售许可证等情况了然于心,督促开发商按时、按质、按量完成开发项目,并对主要管理人员的品德等真正做到心中有数;按照银监会个人住房按揭贷款指引,个人每月按揭贷款的还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%。因此必须对贷款人的婚姻证明、是否存在先期债务,营业执照、税单、首付款等进行认真的核实,根据借款人的工作情况甚至文化程度、专业技能等方面综合平衡后合理确定贷款期限和还款比例,坚决杜绝为了业务竞争而变相降低按揭贷款门槛的行为发生。按揭贷款发放后,客户经理应密切关注借款人的还款情况,加强对抵押物的动态监测和风险报告制度,对没有按时还款的每旬要有一个催收电话;对连续两期没按时还款的要上门催收,对潜在的风险要早发现、早处理。

4、完善法律,提高违约成本,降低维权成本。一是国家应尽快出台针对个人消费信贷领域的专门法律法则,为个人消费贷款提供实质性的法律保护。二是政府应加强宏观调控,运用经济、法律、行政等手段,在全社会建立信用管理体系,完善人民银行征信体系建设,建立失信惩戒机制,让失信者一处失信,处处受制约,提高违约行为的无形社会成本。三是法院应简化维权程序,切实降低银行维权成本。让银行能充分依靠依法诉讼、仲裁等法律手段,行使抵销权、代位权,对借款人及其配偶、借款人的家庭、合伙人、保证人等进行追偿,充分利用诉前保全措施,及时控制债务人的财产,对“假按揭”、“假首付”等涉嫌违法犯罪行为报请司法机关坚决予以打击。总之,只有完善法律,提高违约成本,降低维权成本,才能使住房按揭贷款违约率降低,才能保障住房按揭贷款的健康可持续发展,实现多方共赢。

 

参考文献:

[1] 常宁市人民政府.政府工作报告[R].2013年度政府工作报告,2014.

[2] 银监发[2004]57号,商业银行房地产贷款风险管理指引[S]

[3] 常宁市房产政务网,常宁本年度交易统计[EB/OL].http://changning.hyfc365.com/RealEstate/Default.aspx#,2014.6.20/2014.9.20.

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